二手房超过多少年房龄就不能买了（买二手房最佳房龄是多少年）

幸福里百科词条：买二手房的“最佳”房龄为在5到10年之间。房龄大于5年的二手房，首次交易时房产证也已经满五年，如果是唯一住宅可以免缴个人所得税和营业税，如果不是唯一住宅，可以免个人所得税，营业税按房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%缴纳。购买满5年的二手房会比不满5年的房子省去一大笔税费。另外，5-10年的二手房通常建筑较新，且周边配套也已发展成熟，因此是购房的最佳房龄。

1、买二手房，房龄并非越小越好2、如何了解二手房的真实房龄3、什么样的房子算难流通的老房子

房龄是大家购买二手房最关注的问题之一。市场上普遍认为难流通的房子，就是“老龄”房，但实际上房龄不是由一刀切的某个年限定义的，而是由这个城市、版块的购房者，最大可接受的房龄决定的。比如北京、上海等商品房发展较早的一线城市，对房龄的定义远比其他城市宽容，几乎2005年后的房子，也算作次新房。

那么，买二手房时，房龄多少最合适？

二手房房龄，一般是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。如果按照全国标准，购买5-10年房龄的二手房最为合适，但上海、北京等一线城市，5-20年房龄的二手房均可购买。

1、房龄过大：房屋老旧、影响贷款

通常来讲，房龄大意味着房屋的有效使用年限短，除了房屋会比较陈旧外，贷款年限还会受到限制。大部分城市都要求房贷 房龄年限不得超过50年，也就是说房龄超过20年的房子，贷款时间是不能超过30年的，而且贷款难度也会非常高。

2、房龄过小：不满5年税费高

但是，这并不意味着房龄越小越好。普通二手房住宅在交易过程中，税费是一笔不小的支出。房龄越小的房子，意味着交易年限越短，所缴纳的税费也就越高。

（1）不满2年的房子交易时税费最高，包括契税（1%-3%）、个人所得税（1%）、营业税（5.6％）以及印花税（0.05％）；

（2）满2年不满5年的二手房交易税费：契税（1%-3%）、个人所得税（1%）以及印花税（0.05％）；

（3）满5年但不是唯一住宅：契税（1%-3%）、个人所得税（1%）；

（4）满5唯一住宅：契税（1%-3%）

除了缴纳的税费较高外，房龄过小的二手房，也就越接近新房。比如新开发的大盘社区，开发商还可能会有二期、三期项目。施工现场的噪音一定会影响到住房体验。再者，过新的二手房的小区建设一般都不成熟。

不同城市，甚至是城市不同板块之间，对于二手房房龄和老房子理解和定义是不同的，所以没有一刀切的答案，但有一个可以通用的判断方法。

第一步：绝大多数城市的购房网站如幸福里APP，有二手房年限的选择，通常是10年以下、10-15年、15-20年、20年以上几个阶段。

第二步：在看房过程中，可以把每一个房龄区间的挂牌量数量和成交量进行粗略统计，再结合整个城市的二手房挂牌总量除以成交总量，得出这个城市的成交比。

第三步：用同样的方式计算各个房龄段的成交比，成交比最高的那个值，就是这个城市的房龄红线。简单来说，就是挂牌量最多，但成交量最少的房龄段，就是这个城市能够接受的最高房龄。

总体而言有两个结论：

1、一线城市对于房龄的容忍度要远大于二线城市，要远大于三四线城市

2、优质核心区对于房龄的容忍度要远大于远郊新区。

在二手房交易过程中，一些老房“业主会为了尽早脱手 想方设法隐瞒房龄。对于买方来说，要查明二手房的真实房龄，就应该通过多种手段共同来判断:

1、让房主持房产证、身份证等资料，去建委或者不动产登记中心现场查询房屋档案，是查询房龄最稳妥的方法；

2、在产权证上查看房屋建成时间、上次交易时间；

3、根据房屋使用状况判断，如通过地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶、装修风格等不常更新的部分来判断房龄；

4、买方主动到小区周边探访，咨询小区内的其他业主或物业等工作人员，往往会获取房屋的真实情况。

注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。

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