番禺稀缺楼盘（单凭河道景观高端头衔）

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时隔4年，番禺桥南板块再添新盘。

近日市场传来消息，位于番禺市桥水道旁的卓越·晴翠府即将开放销售中心，项目一线望河，售价超4万/平！

虽说板块内上次推新已是4年前的时代柏林（现二手均价4万/平），新房的确十分稀缺，但楚楚实地走访发现，卓越·晴翠府其实有不少“硬伤”，超4万/平的均价，到底有没有竞争力？

别急，我们来细细分析。

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紧邻市桥水道，交通是硬伤

项目位于桥南街蚬涌村大口涌以西，紧邻亨氏(中国)调味食品有限公司，楚楚实探当天，还能闻到阵阵异味从亨氏公司传出，未知以后对项目高层住户有无影响。

另外，周边还有少量厂房、科技园等，路上货车往来频繁，烟尘滚滚。

在配套方面，项目也没多大亮点。

首先，交通是硬伤。

项目所在的桥南板块并无地铁，最近的地铁站要去到2公里外的番禺广场地铁站；公交站方面，项目门前有一个蚬涌市场公交站，有番5、番21B、南沙67路等公交，可通往市桥老区、番禺广场地铁站、南沙等，尚算方便。

其次，上面也提到项目被厂房等环绕，周边并无大型商场，需要驱车到2-3公里外的永旺梦乐城或奥园广场。

学校方面，项目最近的小学是蚬涌俊贤小学（市一级）、象圣中学，其自身没有配建学校，但销售称开发商会投入资金将蚬涌俊贤小学升级，该说法有待验证。

不过项目周边的配套也不是“一无是处”。其直线两公里范围，有一所番禺区中心医院，该医院为三甲。此外，从项目步行数分钟可到市桥水道河堤，这里是休闲散步、周末遛娃的好去处，项目也将高层望河作为一大卖点。

02

近2.5万/平拿地价，打造高端产品

不难看出，项目区位其实并无太大优势，那为什么敢叫价4万 ？

这一切，都得从拿地说起......

2021年4月，广州首次集中供地大战中，为抢夺项目所处的番禺桥南街蚬涌村大口涌以西地块，多轮房企混战，地块竞拍超过2小时，热度不低。

最终，地块被卓越集团以299656万元的总价，24705元/㎡的楼面价拿下。

面粉贵了，面包价格自然也水涨船高，因此项目必须卖到4万 ，才能保证回本。

既然售价高了，自然就要在产品上面做文章。

楚楚了解得知，项目中“晴翠”二字，预示其走的是高端路线。自2020年起，卓越集团便推出“晴翠”系高端产品，分布于长沙、成都、东莞等地，而我们今天说的卓越·晴翠府，便是卓越集团在全国的第8个晴翠项目。

尽管销售中心还没开放，但楚楚也抢先从项目处拿到户型图。

据悉，项目产品为建面约89-130㎡三至四房，涵盖，容积率为2.8，比市面上普通住宅要低，总户数为1262户。

△项目效果图

户型具体分为晴樾、晴曜、晴熙、晴晧四种。

其中晴樾为建面约130㎡四房两厅。从户型图可以看到，其带有开放式厨房，厅出阳台，加上5开间朝南，采光不错。不过这其中两个房间面积较小，用作卧室会略显拥挤。

晴曜为建面约103㎡的四房两厅，布局与130㎡四房相差不大，主卧的270°转角飘窗是一大亮点。

晴熙为建面约89㎡三房，客厅、餐厅、厨房一体化，符合现今年轻人审美，户型四开间朝南，采光充足。

晴晧为建面约103㎡的四房两厅，与同为晴曜的103㎡四房相比，它是竖厅设计，布局与晴熙相似。

以上户型都有一个通病，那就是过道太长，浪费空间，降低了实用面积。

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如何在遍地4万 的番禺突围？

总的看下来，相信大家对项目都有一个大概的了解，其区位条件一般，户型也没有特别出彩的地方，要卖到4万 ，的确很考验开发商的操盘能力。

毕竟，目前番禺4万 的新盘有广州南站板块的越秀·星寰TOD、大学城板块的越秀星汇文玺和奥园恒基学苑壹号、番禺广场板块的龙湖金地天峯。

而项目周边房价方面，德宝花园别墅区均价5万/平，且仅得一套在售；康城水郡均价2.6万/平；河对岸的融穗澜湾均价4.7万/平。

销售透露，项目暂定于本周六（7月30日）开放样板间，有兴趣的朋友可到实地了解。

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