新塘还有升值空间吗（还值得刚需信任吗）

提及新塘，广州刚需买家一定不陌生。

得益于地理位置、不限购、价格、交通等多个优势，一度成为区域内最火的板块。

但近年来，新塘似乎有些“失宠，先是TOD综合体债权危机，再是多盘集体降价等等。

负面消息不断，难免会让买家对板块未来发展前景有所动摇。

不过幸运的是，近期新塘终于有好消息传出。

近日，广州市政府采购平台发布了《广州东部枢纽地区发展规划》招标公告，根据规划，广州东部枢纽地区要从交通枢纽转化城市发展枢纽，为此将规划核心区、延展区、对接区。

其中，广州东部枢纽核心，说的正是新塘站。

新塘能否靠这次升级，重新俘获刚需买家芳心呢？

先来看看这份公告有哪些让人眼前一亮的关键点。

根据公告，本次招标需要形成1个发展纲要，1个发展规划，一个实施意见，一个建设计划。

至于重点，我们也帮大家整理出来了。

首先，项目规划预算2200万元，规划范围323k㎡，共涉及五大区。

也就是说，这次广州东部枢纽升级并不仅仅局限于新塘，还包括核心区（约100k㎡）、延展区（约160k㎡）、对接区（约50k㎡），以及交通枢纽启动区（约8k㎡）、滨江启动区（约5k㎡）

具体规划范围，可以参考公告示意图划分。

当然，新塘作为广州东枢纽扛把子，依然占据整个规划的重心。

如果再划分细致一些，新塘南站所在的交通枢纽启动区（约8k㎡），很有可能是广州东枢纽的重中之中。

毕竟这里除了新塘站，还汇集了增城多个优质配套，如新塘万达、增城合生汇、奥园康威广场、永旺梦乐城、南方医院增城分院等。

其次，与前海、横琴等地区形成竞合，抓建珠江口100公里“黄金内湾”机遇。

一是发展纲要中提到的，通过区域发展条件分析，剖析与前海、横琴等地区的竞合关系，在珠江高质量发展带上谋划湾区核心引擎。

另外一个则是增城区委书记赵国生的采访，他提出“要抢抓建设环珠江口100公里“黄金内湾”机遇，沿东江、增江积极对接珠江沿岸发展战略。“

可以看到，这两个规划要求都不低，且都围绕“珠江”来做文章。

珠江之于广州的意义已无需多言，聚焦江海交汇，融入“黄金内湾”，不仅是在谋划广州东部的战略性发展空间，更是提升增城区域价值的重要一环。

不过，规划是一方面，能否真正兑现又是另一方面。

目前规划尚未透露更多具体信息，后续该如何落地实现，我们也将持续跟进。

相信大部分人更关心的还是，升级后的新塘，会有什么不一样？

其一，是定位升级。

众所周知，新塘被定为“广州东进桥头堡”，新塘TOD是湾区大型交通综合枢纽，汇聚了多条交通轨道。

在最新规划中，新塘已经不甘于只做交通中转站，要冲向更高的台阶。

本次规划将谋划广州东部的战略性发展空间，将广州东部的交通要素转变为发展要素，实现广州东部地区从交通枢纽到发展枢纽的转化。

也就是说，未来新塘将实现从交通枢纽到发展枢纽的转化，且还要对标国际优秀湾区和全球著名城市，规划蓝图可见一斑。

广州东部交通枢纽中心湾区连接配套工程效果图

其二，是产业升级。

熟悉新塘的朋友都知道，过去板块主要以制造业为主，随处可见牛仔裤、五金汽车配件、批发商贸等商铺。

这些产业在过去很吃香，但放在现在，或多或少有些跟不上时代潮流。

显然，新塘规划者也已经意识到这个问题。

在这次广州东交通枢纽规划中，就提出“坚持产业立区强区，高质量打造现代产业体系"的观点。

具体实操上，把发展经济的着力点放在实体经济上，围绕广汽本田、超视界、维信诺等龙头项目，着力建设广州东部汽车产业基地、新型显示价值创新园、智能传感器园区等专业园区，打造“车”“显”“芯”产业集群。

回到文章开头的问题，为什么说新塘想要重获刚需信任，有一定难度？

这还要从新塘的成长史说起。

摊开地图会发现，新滩占位其实并不差，处于广深科技走廊重要节点，北部的永和靠近科学城，可以承接隔壁黄埔外溢需求。

对比黄埔的知识城板块，新塘距离市中心距离比知识城近，发展早，现阶段交通条件全方位优于知识城，到市区的时间比知识城少一些。

奈何新塘早期发展遗留问题较多，以及配套兑现速度不理想，导致板块发展一直不温不火。

去过新塘的朋友，都会觉得板块板块城市面貌感观较差，尤其是对比几站之隔的黄埔，落差感更加明显。

近些年新塘新盘层出不穷，吸引不少刚需到此驻扎安家，但城市基础建设进度跟不上人口导入速度，进而形成一种矛盾感。

图源：网络

想要解决这一尴尬局面，交通，无疑是新塘破局的关键。

对新塘而言，成也交通败也交通。

摊开增城发展蓝图，新塘TOD担负着板块太多期望值，仅轨道交通就汇聚了10条之多，包含3条国家铁路、2条城际轨道、4条城市地铁和1条电轨，贯通湾区城市群。

从新塘为起点，借助当下和未来的多个交通轨道（例如高铁和规划中的28号线），可以通往东莞、深圳等多个湾区城市，这样的交通极点优势，并非任何一个板块都能够具备。

如此高规划的项目，如果能尽早落地兑现，将极大程度助力新塘在整个广州东站稳脚步。

但现实如何？凯达尔TOD屡屡深陷烂尾传闻，也难怪买家会对板块产生信任危机。

如果把时间放长远，随着规划升级、产业转型、配套完善，新塘的板块价值将会有所提升，同时也能摆脱城乡结合部形象，但这个周期不会太短。

聚焦楼市，现阶段大部分买家仍会对新塘带有一丝不确定性。

那么，是不是说刚需不能买新塘？

当然不是。

新塘作为广州睡城之一，也曾有过一段辉煌时刻，早期的凤凰城、翡翠绿洲、誉山国际等超级大盘，都是区域成交主力军。

回顾过去，2016年广州房价大涨，2017年广州市政府出台330强力限购政策，把需求赶到了不限购的增城和从化。

加之2017年12月28日广州地铁13号线通车，地铁通车利好带动下，不到半年时间，新塘房价直线上升，一路飙到2万

可惜这样的涨幅没持续太长时间，在2018年新塘价格开始回调，如今新盘普遍在2.6-3.3万/平这个区间。

这个价格波动，对自住型买家而言影响不大，一是自住无需在意短期波动，二是新塘后期还要上涨的可能性。

如果是以投资为主，要承担的风险相对更高。

在增城众多板块中，新塘还是比较有优势的，只是目前整个区域行情普遍冷清，新塘也很难有火的机会。

但是不可否认的是，如果增城选一个地方需要发展起来，那一定是新塘。

除了城市界面不如荔城，新塘产业，人口，地理位置的优势，可以说是对其它板块降维打击。

最后，还是要说一句，升级后的新塘确实更有想象空间，但最终能否如愿，还是要看兑现能力。

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